Après plusieurs années de calme, le monde de la pierre papier est en roue libre. Si bien que plusieurs SCPI ont revu le prix de leurs parts à la baisse, enregistrant une perte de -18% pour certaines.
Les remontées brutales des taux ont fortement pesé sur les valorisations du secteur immobilier. Malgré tout, ces ajustement n’affectent en rien le but premier des SCPI : distribuer des dividendes aux associés.
Par Valérie Valin-Stein – Publié le 27/07/2023 – Mis à jour le 20/09/2023
Le 24 juillet, Amundi Immobilier, le numéro 1 de la gestion d’actifs européens, a annoncé la baisse de la valeur des parts de trois de ses sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), majoritairement investies dans des actifs de bureaux. Le phénomène pourrait s’étendre à d’autres sociétés de gestion au cours de l’été mais les associés ne doivent pas s’alarmer. Explications…
C’est par un message sur son site internet, qu’Amundi Immobilier a annoncé baisser, de 12 à 17 %, la valeur des parts de ses sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Genepierre, Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine. Il y avait déjà eu un précédent en mars dernier : AEW, autre mastodonte de la gestion d’actif, avait alors décoté de 8,5 % le prix de part de Laffitte Pierre. Et les annonces de dévalorisations pourraient s’égrener dans les prochaines semaines. Si vous êtes concerné, ne paniquez pas, ne vendez pas et faites, pour reprendre l’expression consacrée, « le gros dos ». « Il n’y a pas de risques sur la distribution de revenus qui sera lissée par la société de gestion. Les loyers ne vont pas être divisés par deux du jour au lendemain », rassure Serge Blanc, épargnant en SCPI depuis 1975 et membre de plusieurs conseils de surveillance de ces sociétés.
La fixation de la valeur des parts de SCPI
Pour comprendre ces dévalorisations, il faut revenir sur le mécanisme de fixation du prix des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI). Celui-ci doit être situé dans un tunnel oscillant entre -10 % et +10 % de la valeur dite de « reconstitution » de la société. Elle correspond à la valeur des immeubles et des actifs financiers détenus par la société auxquels s’ajoutent les frais (droits d’enregistrement, commissions versées aux intermédiaires, etc.) qui devraient être mobilisés pour reconstituer le patrimoine à l’identique. Les actifs immobiliers détenus par la SCPI sont expertisés régulièrement. Si, à l’issue des expertises, on s’aperçoit que la valeur du patrimoine a sensiblement évolué et que, de fait, la valeur de reconstitution s’écarte de + ou -10 % du prix de la part, celui-ci doit être adapté, à la hausse comme à la baisse.
Toutes les SCPI ne seront pas impactées
Or, la valeur des actifs de bureaux, composante principale des quatre SCPI ayant diminué leur prix de parts, a parfois sensiblement corrigé depuis un an. « Le repricing a été particulièrement sévère à La Défense et dans les quartiers d’affaires périphériques », témoigne Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com
« Cela fait longtemps que j’attire l’attention sur les aléas des SCPI lorsqu’elles sont insuffisamment diversifiées et qu’elles maîtrisent mal leur collecte. Résultat, elles ont investi dans des bureaux, principalement en Allemagne et en France, au moment où le marché était le plus cher », souligne Frédéric Puzin, fondateur de Corum L’Epargne. Facteur aggravant, certaines ont, non seulement, acheté à des prix élevés mais, qui plus est, en s’endettant. « L’histoire était écrite depuis deux ans. La question n’était pas de savoir si les taux allaient remonter mais quand ils allaient remonter », martèle Frédéric Puzin. D’où des lendemains qui risquent, parfois, de déchanter. En effet, les expertises s’appuient sur le taux de rendement théorique (loyer annuel sur valeur du bien) souhaité par les investisseurs si l’actif était mis sur le marché. Or, tous exigent un rendement supérieur aux taux de crédit, ce qui conduit à dévaloriser le bien pour les satisfaire. « Les SCPI qui ont eu une attitude prudentielle en maîtrisant leur collecte et en ne s’endettant pas, ou marginalement, ne baisseront pas leur prix de parts, voire pourront l’augmenter », assure Jonathan Dhiver.
Un marché d’opportunités
Pour ces SCPI, agiles, récentes et disposant de cash, le momentum est idéal. « Les gérants se frottent les mains . Il y a peu de moments aussi porteurs pour acheter, le dernier doit remonter à la faillite de Lehman Brothers », note Jonathan Dhiver. « Aujourd’hui, il est possible d’acheter à plus de 7,5 % ce qui correspond à un taux moyen de distribution de 6 % », complète-t-il. Parmi les SCPI les mieux à même de saisir pleinement ces opportunités, on peut citer Remake Live, NCap Continent, Iroko Zen, Neo et les incontournables Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion.
Une inconnue demeure toutefois, l’attitude des assureurs qui possèdent parfois une quantité importante des parts d’une SCPI. « Nous allons surveiller de près l’indicateur de l’actionnariat de chaque SCPI. Pour certaines, si les institutionnels venaient à se désengager, assurer la liquidité risquerait d’être compliqué », reconnaît Jonathan Dhiver.
Valérie Valin-Stein